La iniciativa redefine el proceso judicial para recuperar inmuebles, incorpora nuevas obligaciones para propietarios e inquilinos y aún debe ser tratada en Diputados.

El Senado aprobó el proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada, una iniciativa impulsada por el Gobierno que introduce cambios en los procesos de desalojo de inmuebles urbanos y rurales con el objetivo de acelerar los tiempos judiciales y redefinir los derechos y obligaciones de propietarios y ocupantes. Ahora, la propuesta deberá ser tratada por la Cámara de Diputados para convertirse en ley.

Entre las principales modificaciones, el texto establece que toda acción de desalojo deberá tramitarse mediante un juicio sumarísimo, un procedimiento más breve que el ordinario. Además, amplía quiénes pueden iniciar una demanda, ya que no solo podrán hacerlo los propietarios, sino también cualquier persona que acredite un derecho o un interés legítimo afectado por la ocupación del inmueble.

La iniciativa también incorpora cambios específicos para los desalojos por falta de pago de alquileres. En esos casos, el propietario deberá intimar fehacientemente al inquilino para que regularice la deuda y otorgarle un plazo mínimo de diez días corridos antes de iniciar la demanda judicial.

La notificación podrá enviarse al domicilio real o electrónico informado en el contrato y se considerará válida incluso si el locatario se niega a recibirla o impide su entrega por causas atribuibles a él.

Cumplido ese plazo o extinguido el contrato de locación, el inquilino deberá restituir el inmueble. Si no lo hace, el propietario podrá iniciar la acción de desalojo, que deberá tramitarse por el procedimiento más rápido previsto por la legislación.

Además, el proyecto dispone que el locador no podrá negarse a recibir las llaves del inmueble ni condicionar su recepción, aunque conservará el derecho a reclamar las obligaciones pendientes. Si el propietario se niega a recibirlas, el inquilino podrá consignarlas judicialmente y, en ese caso, los gastos y costas del trámite quedarán a cargo del locador.

La propuesta también establece que no se devengarán alquileres ni otras obligaciones desde la notificación fehaciente para entregar las llaves, siempre que la consignación judicial se realice dentro de los diez días hábiles posteriores.

Entrega inmediata del inmueble y protección para personas vulnerables

Uno de los cambios más relevantes es la incorporación del artículo 680 bis, que habilita al juez a ordenar la entrega inmediata del inmueble en casos de ocupación precaria o intrusión, siempre que el derecho invocado resulte verosímil y el demandante preste caución juratoria.

Asimismo, el reconocimiento judicial deberá realizarse dentro de las 72 horas cuando existan situaciones como cambio de destino del inmueble, deterioro, obras nocivas o un uso abusivo de la propiedad. Durante esa inspección, el magistrado deberá identificar a los ocupantes, con la intervención del Defensor Oficial.

El proyecto también incorpora garantías para menores de edad, personas con discapacidad y adultos mayores en situación de desamparo. En esos casos, el juez deberá dar intervención a los organismos de protección correspondientes y al Ministerio Público Tutelar.

Además, podrá conceder un plazo de hasta diez días para garantizar una alternativa habitacional transitoria, mientras que la caución juratoria solo será admisible cuando el derecho del actor sea inequívoco y no existan terceros de buena fe, pudiendo exigir una garantía adicional para cubrir eventuales daños.

En materia de notificaciones, la iniciativa dispone que, si no existe un domicilio especial constituido, la demanda podrá notificarse directamente en el inmueble objeto del desalojo o en el domicilio electrónico.

El proyecto también faculta al notificador a identificar el inmueble mediante cualquier medio, incluso fotografías, solicitar el auxilio de la fuerza pública e identificar a todos los ocupantes, dejando constancia de su vínculo con el demandado.

A su vez, la sentencia tendrá efectos sobre todos los ocupantes del inmueble, hayan sido o no individualizados durante el proceso. El oficial de justicia también podrá requerir fuerza pública, ordenar allanamientos y exigir documentos de identidad, mientras que el incumplimiento de estos procedimientos será considerado una falta grave.

Por último, cuando el desalojo tenga como causa la falta de pago o el vencimiento del contrato, el proyecto habilita al actor a solicitar la desocupación inmediata del inmueble bajo caución juratoria, siempre que el procedimiento y los plazos hayan sido pactados previamente. En caso de comprobarse que el demandante ocultó información relevante, podrá ser sancionado con una multa de hasta diez veces el valor del último alquiler, a favor de la contraparte.