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Apuntes sobre la nueva ley porteña de alquileres

El Observatorio de Políticas Públicas, Legislativas y Comunicacionales advierte que la normativa aprobada por amplio consenso apenas es un paliativo para la problemática (en aumento) de los inquilinos que pugnan por una propiedad a precio razonable, sin aditamentos cuasi-extorsivos de parte de propietarios e inmobiliarias.
El Observatorio de Políticas Públicas, Legislativas y Comunicacionales (OPPLEC) planteó una serie de cuestiones en torno a la nueva ley de alquileres de la ciudad de Buenos Aires, sancionada por amplia mayoría en la legislatura porteña.
Para el OPPLEC, la nueva normativa «no es una norma ‘intervencionista’, sino que se trata de un proyecto que quita las restricciones a la competencia en el mercado de alquileres. Lógica de mercado pura». En ese sentido, el centro de estudios aclara que «el proyecto no reduce las comisiones, ni las prohíbe: las inmobiliarias van a seguir cobrando por todos los servicios (valiosos o no, según que parte los aprecie) que brindan a la comunidad». Y remarca que «quien solicita el servicio (…), quien recibe más información sobre la contraparte, etc; será quien pague por dicho servicio. Y esta persona es la parte locadora -propietaria».
El planteo es si esta modificación es «un beneficio directo o indirecto que la parte inquilina recibe y que estaría gratuitamente aprovechando en detrimento de la propietaria?
Van las principales conclusiones de OPPLEC:

1. Cambia la relación de fuerzas

A partir del cambio, surge una nueva lógica: procurarse inquilino/a implica dinero (si contrata corredor/a, por supuesto), cambiar de inquilino/a no será más gratis. Ello cambia la relación locadora-locataria. Y al aparecer con el pago a la inmobiliaria surge una nueva tensión entre propietarios/as e inmobiliarias. Ahora la parte propietaria, al pagar el servicio que contrata, siente necesidad de calificar el servicio que cada inmobiliaria le brinda.

2. Tensión entre clientes propietarias/os e inmobiliarias

Cobrar muy caro un alquiler aumenta los ingresos de propietarios/as, eso siempre fue así. Lo que ahora cambia es que cobrar demasiado caro un alquiler, puede redundarle en miles de pesos adicionales en comisiones inmobiliarias. Y si su inquilino/a se retira antes del vencimiento de un contrato que considera muy caro, se incrementan las pérdidas de el/la propietario/a.

3. Favorece la competencia en el sector inmobiliario

Se impone la comparación de precios que cobran inmobiliarias, la innovación de los servicios, la profesionalización. Aquí el «si no te gusta, andate» va a operar de manera funcional al mercado.

4. Se eliminarán los gastos adicionales

Es práctica usual (y cuestionable) cobrar actualmente el IVA o gastos administrativos adicionales que encubren comisiones encubiertas. A partir de ahora, si el/la propietario/a decide que no ello no le parece bien, prescindirá de esa inmobiliaria y se sabrá en el mercado que esa inmobiliaria cobra «estos gastos».

5. Comisión por renovación de contrato

La comisión del 4,15% por renovar el contrato del mismo inmueble y entre partes que ya se han vinculado, también parece dispuesta a demandar más justificación de su utilidad por parte de las inmobiliarias para considerar su intermediación. La persona propietaria va a decidir cuánto le conviene pagar por este servicio. Seguramente la inmobiliaria le ofrecerá alguna ventaja o un descuento.

6. Relación entre inquilino y propietario

A la parte propietaria ya no le es gratis cambiar de inquilino/a. Cada nueva relación le costará un 4,15% de su Contrato. Si el/la inquilino/a decide no renovar el alquiler o si, por ejemplo, no le repara la unidad deteriorada y su inquilino decide rescindir el contrato, quizás aquel/la deba abonar otra comisión inmobiliaria para procurarse otra persona inquilina.

7. Traslado de la comisión a los precios de alquiler

Este es el principal argumento de corredores/as inmobiliarios/as, que el costo de la comisión se traslade al precio de los alquileres. Lo cual puede realizarse de dos maneras. La primera, estableciendo en el contrato que el primer mes de ese departamento que vale 8.000 pesos mensuales, se cobre doble (es decir 16.000 pesos aprox.), cosa que se desaconseja porque el inquilino puede demostrar fácilmente que es una comisión encubierta. El segundo es prorrateando esa comisión en los 24 meses que generalmente dura un contrato.

8. Las actualizaciones anuales o semestrales del precio

Esta ley va a impactar en el esquema de actualización de los precios. Actualmente los propietarios, con el
asesoramiento de las inmobiliarias, deciden cobrar aproximadamente un 30% anual de actualización (en el más benévolo de los casos), que sobrepasa exageradamente las perspectivas inflacionarias para el próximo año. A partir de ahora, propietarios deberán ser más cautelosos con la calculadora porque, en primer lugar, un porcentaje desmedido puede incrementar en miles de pesos más de comisión. Y, por otro lado, un inquilino que el año entrante no pueda afrontar el pago de un alquiler muy desfasado de su salario, no tendrá problemas en buscarse otro departamento, ya que podrá comparar el precio, no pagará comisión por su decisión, cosa que sí padecerá el propietario que se aventuró con el exceso.

9- Contracción de la oferta de alquileres

Muchas veces se escucha que la rentabilidad de los alquileres es baja, que esta ley afecta aún más esta rentabilidad y
que ello traerá como consecuencia que se retraiga la oferta de alquileres.
En primer lugar, la pregunta si siendo verdad que la rentabilidad es actualmente despreciable y si los/as propietarios/as son seres racionales, por qué retienen inmuebles y no cambian su cartera de inversiones.
En segundo lugar, sí cabe esperar que «ahora sí» los propietarios retiren todos sus inmuebles del mercado, puede darse alguno de los siguientes escenarios apocalípticos

  • Si deciden dejar de alquilarlo sin venderlo, deben afrontar el pago de los impuestos y de los valores de los servicios, que actualmente son muy onerosos, sin recibir renta alguna, lo cual vuelve a los/as propietarios/as aún más irracionales.
  • Un escenario más posible es que deje de haber propiedades en alquiler y decidan venderlas, aquí los/as inquilinos/as «padecerán» al ver que, mientras sube desmedidamente el precio de los alquileres por las comisiones y por la contracción de la oferta, baja el precio de las propiedades porque haya más inmuebles en venta porque el mercado se satura.
10- Aumenta la rentabilidad de las inmobiliarias

A partir de lo dicho en el apartado anterior, las inmobiliarias podría ver incrementado sus ingresos por las comisiones por la venta de propiedades. Finalmente, habrá que alertar a los inquilinos de las futuras trampas que amenazan la integridad de sus haberes. Pueden surgir gastos por elaboración de contrato u otros gastos impuestos por propietarios/as que deciden hacerse cargo de la gestión de su inmueble, y pretenden sacar un beneficio de sus inquilinos/as. En este caso se debería evaluar la posibilidad denunciarlos por intentar cobrar conceptos como si fueran corredores y, ahora sí, el Colegio de Corredores Inmobiliarios tendrá su aliciente para salir en defensa de los/as inquilinos/as. A su vez, inquilinos/as ahora tendrán un incentivo para preferir contratar a través de inmobiliarias y dejar de buscar en ese oasis de «dueño directo alquila».

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Director de Voz por Vos. Locutor, periodista y docente. Conductor de "Ventana Abierta", lunes a viernes de 12 a 14 (FM Milenium -FM 106.7-). Columnista de temas sociales en Radio Ciudad y docente en la escuela de periodismo ETER.
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